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产品开发-奥园在成都市场进行多业态、多项目、多版块布局-益阳新闻网

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全国首例个人破产

地点:IFS国际金融中心,尼依格罗酒店 7F 宴会厅

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奥园·半岛ONE临时接待中心地址:成都剑南大道南段333号 奥园·公园府邸营销中心

最新消息是,作为奥园成都战略的重要棋子,奥园青龙街道和怡心湖的两个项目——奥园·云璟、奥园·半岛ONE预计10月亮相。从区域位置、地块指标和拿地价格来看,这必定是两个极具竞争力的项目,既能丰富奥园高端住宅产品线,也将是奥园在成都楼市一次实力的爆发。

难和易,就如硬币有两面,永远是相对的。在上一期稿件中,锐理君分析了在波诡云谲的行业中仍然保持「例外」的房企——奥园。(详情点击:《2019年全行业都在喊「难」?这家房企却是例外》)面对此番压顶式的考验,奥园以自成体系的「解题思路」在成都及周边城市布局了11个项目。

NO.2市场成交总量居高不下奥园以「快出货+强供应」抢市场

时间:10月16日18:30

持续强供应多个爆款发出「好声音」围绕「构筑健康生活」这一基本定位,奥园在成都市场进行多业态、多项目、多版块布局。从产品落位看,分别覆盖刚需小户、改善大平层、别墅、商业公寓等,基本笼罩了各个需求阶段的客户。

但限购这三年,在土地全面「降容」的背景下,无论是刚需、改善产品,还是3-4倍于整体均价的高端产品,都有着充分且极具潜力的市场发展环境。

2019年4月13日,奥园天骄住宅开盘亮相,78天即清盘。

2016年10月1日突发的限购政策,为成都楼市下了一道「紧箍咒」,也开启了至今已有三年的政策收紧周期。限购调控这三年,成都楼市地价、房价、市场环境都发生了巨大变化,业内甚至调侃几乎「跨越了一个时代」。这一阶段呈现出以下三个特徵:

从某种意义上来说,成都新一轮的高端市场战役已经打响,而竞争主动权抛给了房企。2019年,奥园及时调整战略高度,关注城市热门版块,连下两子布局高端产品,并加快入市节奏。

在户型面积、比例适配、实用性、舒适度等方面,奥园也逐步建立起了品牌辨识,多个项目由此实现了快速去化。

第一,拿地难度增加:集体抢地潮背後,地价上涨速度不断加快。

客观来说,这样巨大的市场容量超过了很多一二线城市,这也是吸引各路房企规模扩张的原因之一。近三年,金地、绿城、新力、中南、奥园、旭辉、金茂等全国50强房企均已在成都「重兵布局」。

奥园在成都的第一个项目,就是这样一出「样板戏」。

限购这三年,成都住宅市场依然保持着庞大的成交体量,每年销售面积超过2000多万㎡,2016年更是突破3000万㎡。

第三,价格试探性摸高:单价从1万到4万,房价天花板不断被打破。

这家在2016年限购前夕入蓉的房企,完整见证了成都限购三年的变化,分析其战略布局与开发路径,也有助於行业了解过去、研判後市。

擅长收并购拿地是奥园能在成都快速发展的重要原因,有6个项目都是通过收并购方式获得。这种方式的优势在於,既可以避免在激烈的土拍市场拉高夺地成本,也能缩短项目入市前所耗时间,从而实现更大的溢价空间。?此外,奥园坚持独立开发与合作开发共赢的发展策略,既降低资金风险,又做强品牌与产品价值。目前,奥园与蔚蓝卡地亚就合作开发了城西标杆住宅蔚蓝卡地亚云墅,进一步提升了企业的市场占有率。

但完成落地只是进入成都市场的第一步,深耕区域需要後续资金、开发、人力的跟进。在部分房企「犹豫、试探、徘徊」时,奥园在前期项目布局的基础上进行了二次推进:快出货+强供应。

当购房者担心「六个钱包」不够用时,不少在这三年进入成都的房企也掏出了大价钱。如中南成华地块楼面价12900元/㎡,绿城双流地块楼面价10900元/㎡,金茂武侯地块楼面价17160元/㎡,禹洲锦江地块楼面地价高达18400元/㎡等等。?有企业选择高价出手,更多则在寻求打破「高价壁垒」,甚至采取「慢节奏」「降速」的开发模式。奥园的解题思路是:高速度与高质量须匹配,「快速反应、精准投拓、稳紮稳打」成为其布局的12字真经。

值得关注的是,过去三年,奥园操盘团队的运营水平和效率在成都市场表现得十分出色,从拿地到开盘这个最重要的时间结点上,往往比同行业项目节奏更快。面对「有效客户」容量有限的竞争局面,奥园非常注重「先发性」优势。

2018年5月30日,奥园公园府邸594套住宅首开,创造万人摇号盛景,2小时清空,销量7.6亿元。

2017年,成华奥园广场全年实现了13亿销量。

2016-2017年,首进成都选择站稳脚跟,不急於规模扩张,为後期长久发展、冲击行业第一梯队打基础;2017-2018年,快速在东南西北四个方位落子,完成战略框架的布局,开始重点关注川内热门城市;2018-2019年,着重关注成都热门版块,继续扩大投资规模,提升产能和份额。

双流区怡心湖,是一个快速起飞的热门版块。近三年,从产业结构、人口数量和素质、公共配套等方面,都有显着性的提升,目前已汇聚了近十家品牌房企——品牌房企集体站队怡心湖,奥园当然不会选择掉队。

成都房价区间从1万到4万,已有足够的纵深空间,这是一个完整的产品和价格生态体系。发轫於市场,最终也需要市场进行完善。

土地市场的涨,说到底还是供需在起作用。锐理数据统计显示,2013-2015年,大成都通过拍卖方式成交的住宅用地楼面均价仅2000+元/㎡,但从2016年开始迎来大幅度增长,2017年达到7231元/㎡。2019年1-9月,大成都的楼面均价为5311元/㎡,继续保持在相对高位。

2016年6月8日,奥园收购成华区大东展237亩地块,首次进驻成都,打造出成华奥园广场项目。

—END—tips「我和我的成都,中国奥园2019年度品牌发布会」

快速反应!抄底潜力核心区域奥园属於率先看到成都市场潜力和空间的房企之一,早在2016年6月就通过收购成华区大东展项目进入成都。彼时,成都的市场行情刚复苏,奥园进驻几乎就是「抄底」,而且是在炙手可热的中环区域。如今回头来看,近三年奥园在成都的土地布局战略可概括为三步:

2016年9月24日,成华奥园广场首开,723套住宅首开3小时就被「盘空」。

成华区青龙街道区域,新房严重缺货,周边待开发空地成片,是名副其实的主城区价值洼地——选择拓局三环内,奥园是要成为区域发展的领队。

精准投拓!招拍挂+收并购+合作开发「组合拳」

第二,市场竞争度加大:各路房企涌入成都市场,新老品牌角力。

2019年奥园蔚蓝卡地亚云墅三开三罄,劲销11.94亿元。

稳紮稳打!跳出成都布局全川当不少房企将川内二三线城市视作烫手山芋时,从2018年开始,奥园就全面推行「布局西南、深耕四川(楼盘)」的战略,在开拓成都疆土的同时,主动出击,积极向全川扩张。目前,奥园已分别落址广汉、南充(楼盘)和泸州(楼盘)打造了3个项目,刷新了当地人居标准。

奥园有8个项目布局在成都中心城区

2018年7月12日,奥园公园府邸464套住宅加推,劲销8.3亿元。

奥园·云璟城市展厅地址:SM广场展厅5号门一楼 金牛万达广场展厅中央一楼

NO.3成都房价天花板摸高?奥园连下「两子」发力高端前些年,成都的住宅产品多以刚需小户型为主,外界赋予成都楼市的标签就是「房价低、购买力不行」,房企很难在产品端大施拳脚。

奥园竞得成都中心城区两宗热门土地

NO.1楼面地价「涨」声不断奥园以「快准稳」打破高价壁垒

快速出货不拖拉出场首秀就一炮打响当其它房企还在观望之际,奥园坚持「房住不炒」、不赚土地升值利润等原则,快速确定产品设计和操盘思路,通过高效推盘实现了快速去化、良性运转。

2016年6月19日,奥园启动品牌发布会,拉开逐鹿西南市场的帷幕。

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2019年5月和6月,在与多家房企的PK中,奥园分别斥资在成华区青龙街道、双流区怡心湖区域拿地。很多人认为奥园是「为了拿地而拿地」,实际上这是其提升市场占有率和增强企业後续竞争力的两次缩影。

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